Grondexploitatie
Hiervoor is beschreven hoe het jaarresultaat grondbedrijf per ultimo 2021 is opgebouwd. Hierin zijn voor alle projecten de laatste (financiële) effecten meegenomen. Echter zegt dit nog niets over de totale omvang van alle investeringen en opbrengsten en de risico’s die daarbij voor de toekomst aanwezig zijn. Deze paragraaf gaat eerst in op de totalen van de grondexploitatie en de effecten daarvan op het weerstandsvermogen voor het grondbedrijf.
Grondexploitaties in voorbereiding / strategisch bezit
Dit zijn locaties waar nog geen (financiële) ontwikkelkaders voor zijn vastgesteld. Per ultimo 2021 bedroeg de totale boekwaarde van het strategisch bezit € 18,1 miljoen, ten opzichte van € 15,9 miljoen in 2020. Dit is het resultaat van het afsluiten van de grondexploitatie Merwedeterrein en het onderbrengen hiervan in het strategisch bezit. De boekwaarde bestaat uit de volgende elementen:
Voor een bedrag van circa € 4,3 miljoen betreft het bebouwde gronden. De panden zijn aangekocht met het oog op mogelijke toekomstige ontwikkelingen, maar worden in principe verkocht als inzichten daarover veranderen. Naast de gebouwen heeft de gemeente ook nog voor circa € 13,8 miljoen aan onbebouwde terreinen als strategisch bezit.
Vastgestelde grondexploitaties
In de onderstaande tabel is het totaal van alle grondexploitaties weergegeven. In 2021 zijn er vier grondexploitaties afgesloten en is er geen grondexploitatie geopend. Totaal bedraagt de boekwaarde per 1-1-2022 circa € 95 miljoen (in 2019 € 105 miljoen). Ondanks dat de winstneming steeds als “kostenpost” wordt opgenomen, loopt de boekwaarde afgelopen jaren terug. Dit is het gevolg van aflopende projecten. De reeds getroffen voorzieningen voor diverse projecten in het grondbedrijf is circa € 65 miljoen. Deze is niet als opbrengst in de boekwaarde opgenomen, maar wordt apart weergegeven. Daarnaast moeten er nog voor circa € 60,4 miljoen aan investeringen plaatsvinden (in 2020 € 64 miljoen) en voor circa € 99 miljoen aan totale opbrengsten (in 2020 € 114 miljoen) gerealiseerd worden. De totale winstpotentie, oftewel het ingeschatte eindresultaat van de projecten, per 1-1-2022 bedraagt voor de grondexploitaties nog circa € 8,2 miljoen.
Vastgestelde grondexploitaties | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
Bedragen * € 1.000.000,= | ||||||
Boekwaarde | Nog te realiseren | Totaal | ||||
Kosten | ||||||
Verwervingen | 204 | 2 | 206 | |||
Civiele kosten | 160 | 38 | 198 | |||
Overige kosten | 30 | 6 | 37 | |||
Plankosten en VTU | 140 | 14 | 154 | |||
Winstneming | 31 | 0 | 31 | |||
Totaal kosten | 565 | 60 | 625 | |||
Opbrengsten | ||||||
Grondopbrengsten | 363 | 95 | 457 | |||
Subsidies / bijdragen | 152 | 5 | 157 | |||
Totaal opbrengsten | 515 | 99 | 614 | |||
Rente / Kosten- en opbrengstenstijging | 45 | 4 | 49 | |||
Resultaat (op eindwaarde) | -95 | -60 | ||||
Resultaat op cw per 01-01-2021 | -57 | |||||
Reeds getroffen voorziening per 1-1-2021 | 65 | |||||
Winstpotentie cw per 01-01-2021 | 8 | |||||
Onderstaande grafieken geven het programma aan van woningbouw en niet-woningbouw die opgenomen is in de vastgestelde grondexploitaties.
Voor de korte termijn zijn op verschillende plekken in de stad nog enkele woningbouwontwikkelingen. Voor de middellangere termijn heeft de gemeente nog Schuytgraaf, Gaardenhage, Nijmeegseweg, Oostlocatie (gebiedsvisie station Zuid) en Kronenburg in voorbereiding. Voor de langere termijn wordt er gewerkt aan Spoorzone om hier woningbouw mogelijk te maken.
Uitgifteplanning woningbouw per project
Aantal woningen per jaar
Voor bedrijven, kantoren en ander commercieel programma geldt ook dat na 2023, met uitzondering van uitgifte voor bedrijven op Oude Veerweg, er verder geen gemeentelijke gronden meer beschikbaar zijn in de huidige projecten.
Uitgifteplanning niet-woning per project
Aantal m² per jaar
Reserves en begroting
Het grondbedrijf is alweer een aantal jaren volledig in staat om zelf haar eigen risico's te dragen. De bestemmingsreserve kan bij eventuele financiële tegenvallers in de toekomst deze eerst zelf opvangen, voordat een beroep gedaan wordt op de Algemene Reserve. Naast de reserves is er ook nog een winstpotentie van circa € 8 miljoen in de grondexploitaties. De winstpotentie is ongeveer gelijk gebleven ten opzichte van vorig jaar omdat ook dit jaar een belangrijk deel van die winstpotentie mee is genomen in het positieve resultaat van het grondbedrijf. De winstpotentie binnen de projecten wordt overigens niet meegenomen in de beschikbare weerstandscapaciteit van het grondbedrijf. Deze middelen zijn namelijk nog niet vrijgevallen en komen daarmee ook pas in de toekomst tot onze beschikking. Vanuit het voorzichtigheidsprincipe worden die daarom niet ingezet als dekking voor de weerstandscapaciteit. Wel draagt de winstpotentie bij aan het vermogen om risico's binnen de grondexploitaties zelf op te kunnen vangen.
Ontwikkeling bestemmingsreserves grondbedrijf | |||
|---|---|---|---|
Bedragen * € 1.000,= | Saldo per | Saldo per | |
31-12-2020 | 31-12-2021 | ||
Bestemmingreserve grondexploitaties | 14.747 | 17.671 | |
Bestemmingreserve voorstudies | 262 | 0 | |
Bestemmingreserve strategische posities | 1.500 | 1.500 | |
Totaal bestemmingsreserves grondbedrijf | 16.509 | 19.171 |
In bovenstaande tabel staat aangegeven hoe de verschillende bestemmingsreserves zich over het afgelopen jaar hebben ontwikkeld. De bestemmingsreserve grondexploitaties is dit jaar opgehoogd van € 14,7 miljoen naar € 17,6 miljoen. Dit is met name het gevolg op de stijging van de grondprijzen en het risico op daling hiervan.
De totale hoogte van de bestemmingsreserve in de FJP 2021 wordt bepaald door de weerstandscapaciteit voor het grondbedrijf plus een marge van 10%. De jaarlijkse maximale bestemmingsreserve grondexploitaties kan hiermee dus fluctueren, afhankelijk van de risico's binnen het grondbedrijf.
In 2021 zijn meer kosten gemaakt dan begroot voor de Voorstudies. De hogere kosten worden gedekt door een deel van de bestemmingsreserve Voorstudies hiervoor in te zetten. De bestemmingsreserve Voorstudies daalt hierdoor met ruim € 262.000. Het saldo van de bestemmingsreserve voorstudies bedraagt nog € 0. Deze ontwikkeling, onvoldoende budget ten behoeve van voorstudies, doet zich voor doordat er diverse projecten in voorbereiding zijn maar nog niet concreet een exploitatie is als gevolg van de verstedelijkingsopgave. De bestemmingsreserve Strategische posities is maximaal gevuld, conform het beleid en kent in 2020 geen mutaties.
In onderstaande tabel is de begroting van het Grondbedrijf voor 2021 weergegeven. Hier werd reeds rekening gehouden met een positief resultaat voor het Grondbedrijf van circa € 2,84 miljoen.
Grondexploitatie en begroting 2021 | ||
|---|---|---|
Bedragen * € 1.000,= | ||
Totaal begroot resultaat grondexploitatie (incl erfpacht) | 2.842 | V |
Totaal werkelijk jaarresultaat Grondbedrijf | 9.414 | V |
Afwijking werkelijk resultaat t.o.v. begroting | 6.572 | V |
In begroting reeds geraamde dotatie aan BR grex | 1.709 | V |
Totaal te bestemmen resultaat | 8.281 | V |
Het verschil tussen het werkelijke resultaat Grondbedrijf (€ 9,41 miljoen) en de begroting is circa € 6,57 miljoen. In het totale begrote bedrag van € 2,84 miljoen was al € 1,7 miljoen bestemd (een begrote winst uitname en af te sluiten projecten) voor het grondexploitatieresultaat. Daarmee komt het totale bedrag om te bestemmen naar de diverse reserves uit op € 8,28 miljoen. Hiervan wordt €0,262 onttrokken aan bestemmingsreserve voorstudie en gaat € 2.92 miljoen naar bestemmingsreserve grex. Dit resulteert in een resultaat grondbedrijf van € 5,6 miljoen na bestemming.